BỐI CẢNH
Chúng tôi xin bắt đầu với một vài bình luận/nhận xét sơ bộ.
Về mặt lịch sử, các vấn đề về đất đai và nhà ở tại Việt Nam vốn dĩ phức tạp. Quyền sở hữu đất đai luôn gắn liền với các yếu tố lịch sử, chính trị và cảm xúc. Theo pháp luật Việt Nam, cá nhân hoặc tổ chức không có quyền sở hữu đất đai. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, hay nói cách khác là thuộc sở hữu của Nhà nước Việt Nam[1]. Cá nhân hoặc tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất. “Quyền sở hữu” một căn nhà được hiểu bao gồm cả “quyền sở hữu nhà ở” và “quyền sử dụng đất nơi căn nhà đó được xây dựng”. Do đó, việc bán một căn nhà đồng nghĩa với việc chuyển nhượng từ bên bán sang bên mua cả quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó. Khung pháp lý này bao gồm Luật Đất đai (“Luật Đất đai 2024“),[2] và Luật Nhà ở (“Luật Nhà ở 2024“).[3]
Nhiều người nước ngoài[4] đến Việt Nam để sống hoặc làm việc muốn mua nhà[5]. Trước ngày 1 tháng 7 năm 2015, điều kiện để người nước ngoài được sở hữu nhà ở còn khá hạn chế. Quyền này chỉ giới hạn đối với một số nhóm đối tượng người nước ngoài, một số loại hình nhà ở và mục đích sử dụng nhất định. Thời hạn sở hữu cũng bị giới hạn và chỉ có hiệu lực trong thời gian người nước ngoài đó còn cư trú tại Việt Nam. Do đó, rất ít người nước ngoài sở hữu nhà ở tại thời điểm đó.
Luật Nhà ở 2015[6] và các văn bản hướng dẫn thi hành — Nghị định số 99[7] và Thông tư số 19[8] — đã đưa ra nhiều cải cách giúp nới lỏng các hạn chế đối với người nước ngoài trong việc sở hữu nhà ở thương mại, từ đó bắt đầu tạo ra những tác động tích cực đến thị trường nhà ở. Những cải cách này tiếp tục được kế thừa và duy trì khi Luật Nhà ở 2024 chính thức có hiệu lực.
QUY ĐỊNH MỚI VỀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI
- Đối tượng nào được phép sở hữu nhà ở?
Cá nhân nước ngoài có hộ chiếu còn giá trị, được cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam đóng dấu thị thực nhập cảnh, được phép sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nhà ở cho người nước ngoài. Tổ chức nước ngoài có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư còn hiệu lực cũng được phép sở hữu nhà ở trong các dự án này.
Cá nhân nước ngoài không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về cư trú. Theo đó, chỉ cần có hộ chiếu còn giá trị, được đóng dấu thị thực nhập cảnh là đủ. Điều này có nghĩa là tại thời điểm mua nhà ở, căn hộ, v.v., cá nhân đó có thể đang cư trú tại một quốc gia khác, không phải Việt Nam. Người mua không bắt buộc phải là nhà đầu tư trong dự án nhà ở mà mình mua nhà. Trên thực tế, người mua thậm chí không cần phải là nhà đầu tư tại Việt Nam và cũng không bắt buộc phải có mặt tại Việt Nam vào thời điểm mua nhà. Tuy nhiên, người nước ngoài mua nhà ở không được thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi hoặc miễn trừ ngoại giao theo quy định của pháp luật.
- Người nước ngoài có thể mua nhà bằng cách nào và từ những chủ thể nào?
Người nước ngoài có quyền sở hữu nhà có thể mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại bằng một trong các cách sau và từ các tổ chức sau:
(i) mua hoặc thuê mua nhà từ chủ đầu tư của dự án nhà ở thương mại;
(ii) mua nhà từ những người nước ngoài khác có quyền sở hữu ngôi nhà;
(iii) nhận tặng cho nhà ở từ cá nhân hoặc tổ chức Việt Nam; hoặc
(iv) thừa kế nhà ở từ người Việt Nam.
Do đó, vẫn còn giới hạn về cách người nước ngoài có thể mua nhà ở. Ví dụ, người nước ngoài được phép mua nhà từ chủ đầu tư của dự án nhà ở thương mại hoặc từ người nước ngoài khác đã sở hữu nhà ở. Họ không được phép mua nhà từ người Việt Nam.
- Người nước ngoài có quyền sở hữu loại nhà nào và bao nhiêu ngôi nhà?
Người nước ngoài có quyền sở hữu không chỉ nhà ở, bao gồm biệt thự và nhà phố có đất liền kề, mà còn có căn hộ và căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại được phép bán nhà ở cho người nước ngoài, trừ các khu vực quốc phòng và an ninh theo quy định của Bộ Quốc phòng và Bộ An ninh Công cộng.
Số lượng căn hộ hoặc căn hộ chung cư bị giới hạn ở 30% tổng số căn hộ/căn hộ chung cư trong một tòa nhà căn hộ.[9]
Số lượng nhà riêng lẻ lên tới 250 biệt thự/nhà phố có đất liền kề.[10]
Luật không quy định rõ ràng rằng số lượng nhà ở hạn chế mà người nước ngoài có thể sở hữu áp dụng cho một chủ sở hữu nước ngoài hoặc tất cả các chủ sở hữu nước ngoài trong một tòa nhà căn hộ hoặc khu vực mà người nước ngoài được phép sở hữu nhà. Sở Xây dựng tỉnh có trách nhiệm công bố công khai trên trang web của mình danh sách các dự án nhà ở thương mại mà người nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở và số lượng nhà ở mà người nước ngoài được phép sở hữu trong mỗi dự án. Có vẻ như luật giới hạn tổng số nhà mà tất cả người nước ngoài có thể sở hữu.
- Làm thế nào để thanh toán cho việc mua hoặc thuê mua nhà ở?
Việc thanh toán cho việc mua hoặc thuê mua nhà ở phải được thực hiện qua ngân hàng tại Việt Nam. Nghĩa là, tiền có thể được chuyển từ nước ngoài vào tài khoản ngân hàng của bên bán, với điều kiện tài khoản ngân hàng của bên bán đã được mở tại ngân hàng ở Việt Nam.
- Người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở trong bao lâu? Chúng ta có thể giả định rằng sẽ không có hậu quả nếu người nước ngoài rời khỏi Việt Nam không?
Thời hạn sở hữu áp dụng cho cá nhân nước ngoài là 50 năm kể từ ngày nhận giấy chứng nhận sở hữu. Thời hạn này có thể được gia hạn một lần tối đa không quá 50 năm nữa theo yêu cầu của chủ sở hữu gửi đến Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ít nhất 3 tháng trước ngày hết hạn. Giới hạn này không áp dụng cho người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nghĩa là, họ có thể sở hữu nhà trên cơ sở ổn định và vô thời hạn.
Nếu chủ sở hữu nước ngoài sống tại Việt Nam chuyển ra khỏi Việt Nam trong thời hạn sở hữu, sẽ không có hậu quả gì. Trước khi hết hạn sở hữu, người nước ngoài có thể bán hoặc tặng cho nhà. Nếu nhà không được bán hoặc tặng cho trước khi hết hạn sở hữu, thì khi hết hạn, ngôi nhà sẽ trở thành tài sản của nhà nước.
Thời hạn sở hữu tối đa áp dụng cho tổ chức nước ngoài (không có chức năng kinh doanh bất động sản) bị giới hạn trong thời hạn đầu tư được xác định trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của tổ chức đó. Thời hạn sở hữu có thể được gia hạn một lần không quá thời hạn đầu tư nếu giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được gia hạn và tổ chức nước ngoài nộp đơn xin gia hạn quyền sở hữu đó.
- Người nước ngoài có thể bán hoặc trực tiếp cho thuê nhà không?
Người nước ngoài có thể bán nhà ở mà họ sở hữu.
Luật cho phép người nước ngoài bán nhà ở của mình. Luật không quy định rõ khi nào người nước ngoài có thể bán nhà của mình sau khi có giấy chứng nhận sở hữu. Tuy nhiên, luật nghiêm cấm người nước ngoài mua nhà để bán lại như một hoạt động kinh doanh và vì mục đích kiếm lợi nhuận. Do đó, cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu người nước ngoài khi bán nhà phải nêu rõ lý do bán nhà của mình. Cơ quan có thẩm quyền cũng không cho phép người nước ngoài bán nhà đã mua trong một khoảng thời gian nhất định, hoặc mua bán nhà theo khoảng thời gian định kỳ. Chúng ta không biết điều này dựa trên kinh nghiệm. Chúng ta chỉ nêu ra khả năng này. Cho đến nay, chưa có hạn chế nào như vậy được áp dụng.
Quyền cho thuê phụ thuộc vào định danh của chủ nhà. Một cá nhân nước ngoài có quyền cho thuê nhà, với điều kiện trước khi cho thuê, họ gửi thông báo bằng văn bản cho cơ quan có thẩm quyền địa phương rằng sẽ làm như vậy.
Ngược lại, một tổ chức nước ngoài (không có chức năng kinh doanh bất động sản) chỉ được phép sử dụng ngôi nhà làm chỗ ở cho nhân viên của mình, và không được phép cho thuê làm văn phòng hoặc cho các mục đích khác.
Để tìm hiểu thêm về quyền sở hữu nhà ở, vui lòng tham khảo bài viết của chúng tôi với tiêu đề “Quyền đối với nhà ở của chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài tại Việt Nam”.
- Chủ sở hữu cá nhân nước ngoài có thể để lại ngôi nhà cho người thừa kế không? Liệu anh ta có thể sở hữu chung — ví dụ với vợ/chồng không?
Có, với điều kiện người thừa kế hoặc đồng sở hữu đều đủ điều kiện sở hữu nhà tại Việt Nam.
- Người nước ngoài có nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, căn hộ chung cư, v.v. trên đất đó (gọi chung là “GCN”)?
Có. GCN là chứng thư được cấp cho người nước ngoài hoặc người Việt Nam sở hữu nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư. Nghĩa là, chứng thư này là như nhau cho công dân Việt Nam và người nước ngoài.
Đối với nhà ở riêng lẻ, GCN công nhận quyền sở hữu riêng đối với nhà ở và các quyền sử dụng đất riêng có liên quan.
Quyền sở hữu căn hộ hơi khác biệt vì căn hộ có cả khu vực riêng và khu vực chung. GCN công nhận quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất chung của tất cả các chủ sở hữu trong tòa nhà chung cư/căn hộ. Thời hạn sở hữu căn hộ và sử dụng đất sẽ bắt đầu từ ngày cấp GCN. Đối với công dân Việt Nam, thời hạn sở hữu là ổn định và không xác định thời hạn. Đối với người nước ngoài, thời hạn sở hữu là 50 năm và có thể được gia hạn (xem mục 5 ở trên).
Thời hạn sở hữu căn hộ/chung cư là riêng biệt và không bị ảnh hưởng bởi thời hạn dự án của chủ đầu tư tòa nhà chung cư/căn hộ. Chủ đầu tư, với tư cách là một trong những chủ sở hữu của căn hộ/chung cư chưa bán hoặc các khu vực thương mại giữ lại trong tòa nhà chung cư/căn hộ, sẽ sở hữu căn hộ/căn hộ của mình trong thời hạn còn lại của dự án. Thời hạn của chủ sở hữu nước ngoài đã mua căn hộ/chung cư sẽ là 50 năm kể từ ngày cấp GCN. Nếu thời hạn dự án kết thúc trước khi quyền sở hữu 50 năm kết thúc và không được gia hạn, Chính phủ sẽ quản lý các khu vực thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, trong khi chủ sở hữu căn hộ/chung cư nước ngoài tiếp tục sở hữu căn hộ/chung cư cho đến khi hết thời hạn 50 năm, cộng thêm thời hạn gia hạn một lần. Việc quản lý tòa nhà chung cư/căn hộ sẽ do ban quản lý được tất cả chủ sở hữu của tòa nhà chung cư/căn hộ lựa chọn.
- Liệu có sự khác biệt nào giữa giấy tờ mà công dân Việt Nam phải tuân thủ và giấy tờ mà người nước ngoài phải tuân thủ khi mua nhà ở không?
Có thể có sự khác biệt trong các giấy tờ xin cấp GCN giữa các cơ quan cấp GCN. Ví dụ, một Sở Nông nghiệp và Môi trường có thể cấp GCN cho người nước ngoài, và Ủy ban Nhân dân cấp xã có thể cấp GCN cho người Việt Nam. Ngoài ra, người nước ngoài cũng cần phải có hộ chiếu hợp lệ có đóng dấu nhập cảnh hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hợp lệ cho các tổ chức nước ngoài (xem mục 1 ở trên). Tuy nhiên, giống như người Việt Nam, một người nước ngoài có thể không cần phải có mặt trực tiếp để thực hiện việc mua nhà. Họ có thể ủy quyền cho người khác để thực hiện việc này. Tuy nhiên, chúng tôi nhấn mạnh sự cần thiết của thị thực và dấu nhập cảnh.
Nói chung, chúng tôi không tin rằng sự khác biệt sẽ là đáng kể. Tuy nhiên, do loại hình phát triển và tổng số nhà ở mà người nước ngoài có thể mua (xem mục 3 ở trên), trước khi ban hành GCN mới, cần thời gian để cơ quan chức năng xác minh số lượng nhà ở hiện có đã thuộc sở hữu của người nước ngoài và các khu vực quốc phòng và an ninh nơi người nước ngoài không được phép mua nhà ở. Vấn đề này chắc chắn sẽ được giải quyết, nhưng có thể mất thời gian.
* * *
[1] Điều 53 của Hiến pháp Việt Nam 2013, và Điều 12 của Luật Đất đai 2024.
[2] Luật Đất đai 2024 được Quốc hội Việt Nam thông qua vào ngày 18 tháng 1 năm 2024 và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024.
[3] Luật Nhà ở 2024 được Quốc hội Việt Nam thông qua vào ngày 27 tháng 11 năm 2023 và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024.
[4] Cho mục đích của bài viết này, thuật ngữ “người nước ngoài” bao gồm các cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà để cư trú và các tổ chức nước ngoài (bao gồm các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, chi nhánh hoặc văn phòng đại diện của doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam) không tham gia kinh doanh bất động sản và muốn sở hữu nhà ở để bố trí cho nhân viên của họ làm nhà ở.
[5] Theo luật pháp Việt Nam, thuật ngữ “nhà” được dùng để mô tả nơi sinh sống hoặc nơi sản xuất, hoạt động kinh doanh như nhà máy, kho hàng, hoặc tòa nhà như khu phức hợp thương mại hoặc tòa nhà văn phòng. Trong bài viết này, thuật ngữ “nhà” hoặc “nhà ở” có nghĩa là nơi cư trú. Nó bao gồm căn hộ, căn hộ chung cư, nhà riêng lẻnhư biệt thự hoặc nhà phố với đất liền kề.
[6] Luật Nhà ở 2015 được Quốc hội Việt Nam thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 và có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2015.
[7] Nghị định số 99/2015/ND-CP của Chính phủ ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện một số điều khoản của Luật Nhà ở 2015 và có hiệu lực từ ngày 10 tháng 12 năm 2015.
[8] Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng đề ngày 30 tháng 6 năm 2016 quy định hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở 2015 và Nghị định số 99/2015/ND-CP.
[9] Nếu căn hộ hoặc căn hộ chung cư nằm trong khu vực có dân số tương đương với dân số xác định một khu vực và nếu có hai hoặc nhiều tòa nhà căn hộ trong khu vực đó, số lượng căn hộ/căn hộ chung cư bị giới hạn ở 30% tổng số căn hộ/căn hộ chung cư trong một tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ/căn hộ chung cư trong tất cả các tòa nhà đó cộng lại.
[10] Cụ thể, (i) nếu chỉ có một dự án với 2.500 ngôi nhà riêng biệt, số lượng nhà riêng biệt bị giới hạn ở mức 250 biệt thự/nhà phố có đất liền kề; (ii) nếu chỉ có một dự án có dưới 2.500 căn nhà riêng biệt, số lượng nhà riêng biệt không vượt quá 10% tổng số biệt thự/nhà phố có đất liền kề trong dự án đó; và (iii) nếu có hai hoặc nhiều dự án với tổng cộng 2.500 hoặc ít hơn, nhà riêng biệt, số lượng nhà riêng biệt mà người nước ngoài được quyền sở hữu không vượt quá 10% tổng số biệt thự/nhà phố có đất liền kề trong mỗi dự án.
