Sở hữu nhà ở thay vì thuê nhà đã trở thành lựa chọn được nhiều người nước ngoài ưu tiên kể từ khi Chính phủ cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở từ ngày 1 tháng 7 năm 2015. Trong bài viết này, thuật ngữ “nhà ở” được hiểu là nhà để ở bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ như biệt thự hoặc nhà liền kề gắn liền với quyền sử dụng đất.
Trước hết, người nước ngoài là cá nhân chỉ được quyền sở hữu nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại. Người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở bằng cách mua nhà ở từ chủ đầu tư dự án hoặc từ người nước ngoài khác có quyền sở hữu hợp pháp đối với nhà ở đó. Người nước ngoài không được phép mua nhà ở từ cá nhân là công dân Việt Nam, nhưng có thể nhận nhà ở thông qua thừa kế hoặc được tặng cho. Dù được sở hữu theo hình thức nào thì người nước ngoài vẫn phải tuân thủ các giới hạn về số lượng nhà ở được sở hữu. Cụ thể, số lượng căn hộ chung cư mà người nước ngoài được sở hữu không vượt quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà hoặc cụm nhà chung cư. Đối với nhà ở riêng lẻ, số lượng được sở hữu tối đa là 250 căn biệt thự hoặc nhà liền kề gắn liền với đất.
Dưới đây là những vấn đề quan trọng mà một cá nhân nước ngoài cần lưu ý khi muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở
Quyền sở hữu nhà ở được chứng minh bằng một loại giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu nhà ở, bất kể là công dân Việt Nam hay cá nhân nước ngoài. Giấy chứng nhận này có tên đầy đủ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (sau đây gọi là “Giấy chứng nhận”). Trong thực tiễn, Giấy chứng nhận thường được gọi là “sổ hồng” hoặc “sổ đỏ”.
Liên quan đến quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, cần lưu ý rằng theo pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các cá nhân và tổ chức, dù là Việt Nam hay nước ngoài, không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, khái niệm “sở hữu nhà ở” tại Việt Nam bao gồm hai yếu tố: (i) quyền sở hữu đối với nhà ở; và (ii) quyền sử dụng đối với phần đất mà trên đó nhà ở được xây dựng. Giấy chứng nhận ghi nhận riêng biệt quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tương ứng của chủ sở hữu.
- Thời hạn sở hữu
Công dân Việt Nam được quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất gắn liền với nhà ở một cách ổn định, lâu dài và không xác định thời hạn. Trong khi đó, cá nhân nước ngoài chỉ được quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó trong thời hạn tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Theo quy định của pháp luật, cá nhân nước ngoài có thể đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu một lần với thời hạn tối đa không quá 50 năm. Trước khi hết thời hạn sở hữu, cá nhân nước ngoài có quyền bán hoặc tặng cho nhà ở của mình cho công dân Việt Nam hoặc cho một cá nhân nước ngoài khác đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong trường hợp nhà ở được bán cho một cá nhân nước ngoài đủ điều kiện, người nhận chuyển nhượng sẽ được hưởng thời hạn sở hữu mới là 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Sau khi kết thúc thời hạn gia hạn (nếu có), nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở sẽ trở thành tài sản công.
Tuy nhiên, giới hạn thời hạn sở hữu 50 năm nêu trên không áp dụng đối với cá nhân nước ngoài kết hôn hợp pháp với công dân Việt Nam đang cư trú tại Việt Nam hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Trong trường hợp này, người nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở và thực hiện các quyền liên quan đến việc sử dụng đất đứng tên mình theo chế độ pháp lý tương tự như công dân Việt Nam. Nói cách khác, cá nhân nước ngoài thuộc diện nêu trên có thể sở hữu nhà ở và thực hiện quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó một cách ổn định, lâu dài và không xác định thời hạn, tương tự như quyền của công dân Việt Nam.
- Các quyền cơ bản của chủ sở hữu nhà ở
Tương tự như công dân Việt Nam, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam được hưởng
các quyền cơ bản sau đây đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình:
- Quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở, theo đó quyền sở hữu tài sản của họ được pháp luật bảo vệ như đối với công dân Việt Nam; chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
- Quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở cho mục đích để ở;
- Quyền được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở;
- Quyền sử dụng các công trình hạ tầng và tiện ích công cộng phục vụ cho khu dân cư. Đối với căn hộ chung cư, chủ sở hữu còn có quyền sở hữu và sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư, các công trình hạ tầng dùng chung của tòa nhà, đồng thời được sử dụng phần đất thuộc sở hữu chung theo quy định của pháp luật;
- Quyền bảo trì, cải tạo, sửa chữa, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở;
- Quyền được Nhà nước bảo hộ đối với quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình;
- Quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện đối với các hành vi xâm phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình; và
- Các quyền hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
- Các giao dịch liên quan đến nhà ở
Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở có quyền bán, cho thuê, tặng cho, để thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng nhà ở (gắn liền với quyền sử dụng đất của nhà ở đó). Tuy nhiên, cần đáp ứng
một số điều kiện sau:
- Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở chỉ được phép thế chấp nhà ở của mình tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
- Cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở được cho thuê nhà ở của mình, với điều kiện là trước khi cho thuê, họ phải gửi thông báo bằng văn bản cho cơ quan chức năng để thông tin về việc cho thuê này.
- Giới hạn khi bán nhà ở: Cần lưu ý, Luật Nhà ở cho phép cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở cho mục đích để ở chứ không phải để đầu tư thường xuyên–nghĩa là mua và bán lại vì mục đích kinh doanh (ngoại trừ việc cho thuê nhà ở). Luật Kinh doanh Bất động sản không cho phép người nước ngoài thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản–tức là mua nhà ở nhằm mục đích bán lại. Do đó, mặc dù cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở có quyền bán nhà của mình cho người Việt Nam hoặc cho người nước ngoài khác, nhưng để các giao dịch bán này không bị coi là hoạt động kinh doanh bất động sản bị cấm theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, một giao dịch bán nhả ở của cá nhân nước ngoài không được vượt quá 300 tỷ VNĐ (hiện tương đương khoảng 11.280.000 USD) trên mỗi hợp đồng, và tổng số lần bán không được quá 10 giao dịch/hợp đồng trong một năm. Trên thực tế, nếu tận dụng tối đa giới hạn này, các giao dịch đó có thể bị xem là hoạt động kinh doanh hơn là giao dịch cá nhân; tuy nhiên, các giao dịch như vậy vẫn nằm trong khuôn khổ pháp luật và chúng tôi tin rằng sẽ không có hệ lụy nào nếu người thực hiện tuân thủ đúng hạn mức giá trị của từng hợp đồng và không thực hiện quá 10 giao dịch mỗi năm.
- Đối với cả hai hoạt động bán và cho thuê nhà ở (bao gồm cả quyền sử dụng đất), các khoản thu nhập phát sinh đều có thể phải chịu thuế thu nhập thông thường, tương tự như thuế thu nhập áp dụng đối với công dân Việt Nam.
- Kết luận
Để thực hiện một giao dịch liên quan đến nhà ở thuộc sở hữu của mình, cá nhân nước ngoài phải thực hiện các bước sau: (i) Lập và ký kết hợp đồng liên quan giao dịch dự kiến thực hiện (như hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng tặng cho nhà ở, di chúc,…v.v) tại tổ chức hành nghề công chứng; (ii) Kê khai thuế đối với các khoản thu nhập phát sinh; và (iii) Đăng ký biến động quyền sở hữu tại văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ thuế của mình, cá nhân nước ngoài có thể thực hiện việc chuyển thu nhập sau thuế ra nước ngoài tại một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
